江苏省宿迁市宿城区人民法院
裁判要旨
因出卖人违约致使商品房买卖合同解除，买受人已经实现的占有失去合法依据，应承担不当得利的返还义务。但从违约角度分析，买受人也随之产生应由出卖人赔偿的可得利益损失，直接体现为占有不当得利的返还内容。据此，买受人在负有返还义务前占有房屋的损失客观上同其正常履行买卖合同可获得的占有利益两相抵扣。此情况下，对于出卖人主张买受人支付合同解除前占用房屋期间租金损失的主张，应依法不予支持。
基本案情
原告：易某。
被告：章某。
2019年8月29日，易某（买方）与章某（卖方）及居间方签订房屋买卖合同一份。章某自愿将案涉房屋以总价67.4万元出卖给易某。合同签订后，易某按约分别通过现金及转账方式共计支付章某房屋首付款18.4万元（包含定金2万元）。9月16日，章某向易某交付案涉房屋，易某接收后即装修及居住使用至今。
11月6日，因章某未能按约撤销房屋原先设立的抵押，易某丈夫邱某与章某签订补充协议一份，约定章某允许邱某继续装修使用该房屋。章某必须在2019年12月15日之前还清抵押贷款，并将房屋过户给邱某、易某，否则视为违约，章某将赔偿邱某10万元并退回首付款18.4万元，承担邱某装修损失。
因章某仍未按上述补充协议的约定履行撤押及过户义务，故易某提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同,章某退还购房款18.4万元及支付违约金14万元；2.章某支付装修款4万元。
章某辩称：如果易某坚持解除合同，其同意解除，也愿意退还购房款18.4万元，并按照合同约定支付违约金4万元，但对补充协议约定的10万元违约金及装修款不予认可，因为该补充协议是在受胁迫情况下签订的。此外，如易某坚持解除合同，则主张易某占有涉案房屋期间的租金损失以抵扣部分款项。
法院审判
一审法院经审理认为：
章某另主张易某支付房屋占用期间的租金损失，应分为合同解除前和合同解除后两个使用阶段。本案中，如双方买卖合同正常履行，则易某将获得房屋所有权，继续合法占有系争房屋。现因章某违约致使合同解除，易某已经实现的占有失去合法依据，并为此应承担不当得利的返还义务。但易某在负有返还义务前占有房屋的损失，客观上同其正常履行买卖合同可获得的占有利益两相抵扣。综上，对于章某主张易某支付合同解除前房屋占用期间租金损失的主张，本院依法不予支持。就合同解除之后的租金，因双方争议较大，且损失范围暂时难以确定，章某可另案起诉主张。
一审法院作出判决：一、确认原被告签订的房屋买卖合同于2020年5月15日解除；二、被告章某退还原告易某购房款18.4万元并支付违约金14万元；三、驳回原告易某的其他诉讼请求。一审作出判决后，章某不服，提出上诉。但在二审审理期间，章某未在法院指定的期限内交纳二审案件受理费，二审法院裁定按章某自动撤回上诉处理。
法律评析
一、因出卖人违约导致房屋买卖合同解除，出卖人能否向买受人主张合同解除前的租金损失
不当得利是指得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。不当得利请求权成立，须具备四项要件：一方受利益、致他方受损害、受利益与受损害之间具有因果关系、无法律上的原因。
结合本案，易某系通过与章某签订房屋买卖合同后，依照合同约定合法占有涉案房屋，在此基础上易某另行对涉案房屋进行装修并居住。章某未按照合同约定履行撤押及过户义务，明显构成违约，易某有权主张解除双方签订的合同。此时，易某丧失了占有涉案房屋的基础，应当向章某返还涉案房屋，其已经实现的占有失去合法依据，构成不当得利。
期待利益是指合同当事人双方在签订合同后，合同当事人所预期的执行合同带来的利益。由于合同当事人一方存在违约行为，导致另一方当事人对利益的心理预期未得到满足，即另一合同当事人的期待利益遭受损失。当事人享有期待利益的基础是合同生效，如合同未发生法律效力则不存在期待利益的可能性。期待利益要以一方违约为前提且与违约之间存在因果关系。期待利益损害要有期待利益所遭受的实际损失的客观事实发生，而且该损害的后果要具有可预见性。
本案中，易某与章某签订房屋买卖合同的期待利益为通过支付价款取得涉案房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。易某依照合同约定装修并入住涉案房屋本身就是对占有和使用权能的体现。但因章某违反合同约定，未履行撤押及过户手续，无法涤除涉案房屋的权利瑕疵，导致涉案房屋买卖合同事实上不能继续履行，易某取得涉案房屋所有权的目的落空，期待利益受损。
因出卖人违约致使商品房买卖合同解除，买受人已经实现的占有失去合法依据，应承担不当得利的返还义务。但从违约角度看，买受人也随之产生了应由出卖人赔偿的可得利益损失，直接体现为占有不当得利的返还内容。据此，买受人在负有返还义务前占有房屋的损失客观上同其正常履行买卖合同可获得的占有利益两相抵扣。对于出卖人主张买受人支付合同解除前占用房屋期间租金损失的主张，应依法不予支持。
另需说明的是如果系因买受人违约导致房屋买卖合同解除，则买受人不存在期待利益受损的情况，其占有涉案房屋构成不当得利，应当予以返还。如果系因双方违约导致合同解除，则应当根据个案的具体情况，结合当事人的过错大小、合同的履行情况等因素按照一定的比例由双方当事人分担责任。
