在民间借贷纠纷中,以商品房买卖合同作为借贷合同担保的现象非常普遍,其表现形式通常为:双方签订借贷合同后,同时签订商品房买卖合同,并约定如果借款到期后,借款人不履行还款义务,则买卖合同生效;或者直接签订商品房买卖合同并进行备案。
案情简介:
2007年6月27日杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》,合同签订当日杨伟鹏向嘉美公司支付购房款340万元嘉美公司向杨伟鹏开出《销售不动产统一发票》。第二日双方到来宾市房产管理局对商品房进行备案登记。
2010年杨伟鹏向来宾中院起诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效,判令嘉美公司交付房屋并支付违约金。来宾中院认为,双方之间是商品房买卖关系,《商品房买卖合同》有效。
嘉美公司不服一审判决,向广西高院上诉称双方系民间借贷关系,嘉美公司由于所开发的商品房尚未办理产权证无法为杨伟鹏办理抵押,故采取签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法,以达到类似抵押的目的,广西高院经审理认为,嘉美公司关于双方系民间借贷法律关系的主张证据不足,不予支持,遂判决驳回嘉美公司上诉。
嘉美公司不服二审判决,向最高法院申请再审。最高法院经审理认为,当事人之间存在借贷关系,签订《商品房买卖合同》是为担保杨伟鹏债权的实现,判决撤销一审、二审判决。
实践中对此类问题主要有五种观点:
l 第一种观点认为,在借贷关系成立的前提下,签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为,属于非典型担保,违反禁止流质的规定,商品房买卖合同应当无效,笔者在裁判文书网检索类似案例过程中,发现法院裁判采用此种观点的居多;
l 第二种观点认为,在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下,应当认定当事人之间同时成立借贷合同以及商品房买卖合同。在借款到期后,借款人不能如约还款,出借人可以要求履行商品房买卖合同。在最高人民法院公报案例2014年第12期朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中,法院支持了第二种观点;
l 第三种观点认为,买卖合同和借贷合同均是依法成立并生效的合同,两者同时也是并立而又联系的两个合同。从鼓励交易、维护诚实信用的原则出发,应当尽可能维护合同的效力。民间借贷合同和买卖合同虽然是两个不同的法律关系,基于诉讼经济和便捷的原则,应当将民间借贷合同和买卖合同合并审理。并且,将两个不同的诉放在同一个诉讼程序中审理,属于诉的合并,是有法理依据的。
l 第四种观点认为,既然买卖合同是为民间借贷合同设定担保,且合同约定了债务人在到期不能还清债务的情况下,直接履行买卖合同,为了维护当事人的意思自治,应当履行双方的买卖合同,由债权人取得买卖合同的标的物。
l 第五种观点认为,出借人与借款人签订民间借贷合同的同时,又签订了买卖合同的,该买卖合同是为了担保民间借贷合同债权的实现,双方之间真实的法律关系是民间借贷而非买卖合同,因此,对于当事人请求履行买卖合同的,人民法院应当直接驳回,仅按照民间借贷法律关系进行审理。
相关法律规定:
《中华人民共和国民法典》第四百零一条:抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,只能依法就抵押财产优先受偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)认为“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有,该合同实为基础借贷债权的担保,应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的,应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续的,应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的,贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。”
高院:关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见
33.当事人就其法律关系为商品房买卖合同还是民间借贷合同产生争议的处理 双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的,人民法院应当结合双方当事人提交的证据,查明合同签订时双方当事人的真实意思表示,依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。
当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示不是取得涉案房屋所有权,而是为民间借贷合同提供担保的,人民法院应按照民间借贷法律关系审理。